--

--1

--2

--3

--4

پروژه مسکونی فرازین

پروژه مسکونی فرازين در خیابان روانپور منطقه جردن واقع شده است. ساخت این پروژه در ٢ طبقه منفی و ٥ طبقه روی پیلوت در بازه زمانی ٢٢ ماه به پایان رسید. این پروژه در زمینی به مساحت ٢٦٠ مترمربع و دارای سه ضلع نورگیر با معماری نوین ساخته شده است. این پروژه ١٥٢٠ مترمربع زیربنا دارد که متراژ مفید آن ٨٧٥ مترمربع می باشد. از امکانات آن می توان به سونا، جکوزی، موتورخانه هوشمند، لابی اشاره کرد.

اطلاعات کلی پروژه فرازین

در پروژه مسکونی فرازین واقع در یکی از خیاباهای پر تردد شمال تهران طبق درخواست کارفرما، گروه ساختمانی فرکتال با بررسی شرایط زمین پروژه و موقعیت مکانی آن اقدام به طراحی و ساخت آن گرفت. اولویت های اصلی گروه ساختمانی فرکتال در این پروژه ساخت ساختمانی مقاوم، ایمن و اقتصادی (با توجه به نظر کارفرما) همراه با تامین نیازهای آن از قبیل پارکینگ کافی بوده است.

پلان پروژه فرازین

ما در بخش معماری گروه ساختمانی فرکتال با توجه به وسعت و احجام پروژه تصمیم به طراحی ساختمانی مدرن در عین توجه به سادگی در اجرای المان ها گرفتیم. با استفاده از پنجره های بزرگ در اضلاع نورگیر ساختمان به نورگیر بودن تمام فضای واحدها توجه ویژه ای شده است. طراحان فرکتال در طراحی پلان پروزه فرازین با استفاده از تمام فضای ممکن و پخش نور در تمام قسمت ها اعم از سالن پذیرایی و آشپزخانه، از ایجاد قسمت های بلا استفاده (پِرت) در داخل واحدها جلوگیری کردند. طراحی راهروها و مشاعات نیز با حداکثر استفاده از فضا انجام شده تا شاهد پلان ایده آل در پروژه مسکونی فرازین باشیم.

متریال پروژه فرازین

با استفاده از متریال و مصالح اصیل مثل سنگ و آجر در نمای ساختمان و چیدمان ساده آنها در نماهای مختلف علاوه بر همسو بودن با ساختمان مجاور، نمایی مدرن و در عین حال ساده طراحی شده است. سنگ تراورتن به عنوان متریال مدرن در کنار آجر به عنوان نماینده مصالح اصیل، سعی در تداعی شعار گروه ساختمانی فرکتال “مدرن، پیشرو، اصیل” را دارد.

مدیریت کیفیت در صنعت ساخت و ساز

صنایع عمرانی در کشور از اهمیت بالایی برخوردار هستند و بخش زیادی از بودجه کشور را نیز به خود اختصاص می‌دهند. مشکلات ناشی از کمبود مدیریت کیفیت در صنعت ساخت و ساز شامل کیفیت پایین اجرا در پروژه های عمرانی، حوادث کارهای عمرانی، افزایش هزینه های ساخت به دلیل دوباره کاری، کم بودن مشارکت صحیح و کار گروهی باعث شده است تا به بحث مدیریت کیفیت و اجرای آن در کار ساخت و ساز توجه ویژه ای شود.

هر پیمانکار و شرکت ساختمانی تلاش می‌کند تا خدمات با بهترین کیفیت را ارائه دهد، اما موانع زیادی می‌تواند در مسیر ایجاد این برنامه قرار گیرد. تنها یک اشتباه کافی است تا باعث به خطر انداختن ایمنی سازه و دوباره کاری های پر هزینه در روند ساخت شود. بهبود مدیریت کیفیت ساختمان با درک عواملی که می‌توانند بر ایمنی و کیفیت کار تأثیر بگذارند شروع می‌شود.

مدیریت کیفیت

فرآیند مدیریت کیفیت کلیه فعالیت هایی از یک پروژه است که تعیین کننده هدف ها، مسؤولیت ها و رویه های کیفی برای تأمین کردن نیازهایی است که پروژه به آن دلیل اجرا می‌شود. این فرآیند، سیستم مدیریت کیفیت را از طریق سیاست ها، رویه ها و فرآیندهای برنامه ریزی کیفیت، تضمین کیفیت و کنترل کیفیت با فعالیت های بهبود مستمر فرآیند در سرتاسر آن پیاده سازی می‌کند. سود اصلی این فرآیند آن است که احتمال تأمین شدن هدف های کیفیت را افزایش داده و به شناسایی فرآیند های نامطلوب و دلایل ضعف کیفیت در پروژه می‌پردازد. مدیریت کیفیت با استفاده از اطلاعات و نتایج حاصله از فرآیند کنترل کیفیت، کیفیت کلی پروژه را برای ذینفعان تعیین می‌کند. این فرآیند در طول انجام پروژه صورت می‌گیرد. فرآیند مدیریت کیفیت مجموعه ای از امور برنامه ریزی شده و فرآیند های تعریف شده در برنامه مدیریت کیفیت را اجرا می‌کند.

فرآیند های مدیریت کیفیت پروژه شامل موارد زیر است:

• برنامه ریزی مدیریت کیفیت
• مدیریت کیفیت
• کنترل کیفیت

موانع بر سر راه مدیریت کیفیت

برای ایجاد مدیریت کیفیت باید تغییرات بسیاری ایجاد شود. برای عملی شدن این موضوع موانع و مشکلاتی بر سر راه وجود دارد. برخی افراد تصور دارند که سیستم مدیریت کیفیت صرفاً کاغذ بازی است و باعث هدر رفتن وقت می‌شود و در نتیجه حاصلی برای پروژه نخواهد داشت. افراد زیادی نیز به کیفیت کار خود بسیار اعتماد دارند و نیازی به پرداختن به این موضوع نمی‌بینند. یکی از بخش های مهم مدیریت کیفیت مشارکت دادن کارکنان است و مدیرانی هستند که تصور می‌کنند مشارکت افراد به معنی کم شدن نقش ریاستی آن ها در کار است. کارکنان زیادی نیز هستند که فقط به دنبال درآمد هستند و به کیفیت کار اهمیت چندانی نمی‌دهند. این دلایل و دلایلی بسیار دیگری سبب می‌شود تا موانع جدی بر سر راه مدیریت کیفیت به وجود آید.

اصول مدیریت کیفیت

طبق استاندارد ایزو، مدیریت کیفیت 8 اصل دارد:

اصل اول – تمرکز بر مشتری

اصل دوم – رهبری

اصل سوم – مشارکت دادن کارکنان

اصل چهارم – رویکرد فرآیندی

اصل پنجم – رویکرد سیستماتیک ‌به مدیریت

اصل ششم – بهبود مستمر

اصل هفتم – تصمیم گیری بر مبنای واقعیات

اصل هشتم – ایجاد ارتباط سودمند و دوطرفه با تأمین کنندگان

هزینه کیفیت

به هزینه‌هایی که در طول یک پروژه برای جلوگیری از آسیب ها و بعد از پایان یافتن پروژه نیز برای اصلاح مشکلات صرف می‌شود، هزینه کیفیت گفته می‌شود. این هزینه شامل هزینه‌های عدم انطباق هم هست اما باید توجه داشت که اصولاً هزینه‌ی پیشگیری از یک اشتباه بسیار کمتر از هزینه‌ های اصلاحاتی است که با بازرسی کیفیت معلوم می‌شود؛ در نتیجه پیشگیری از اشتباهات و بازرسی بسیار مهم است.

عوامل مؤثر بر مدیریت کیفیت ساخت

• مصالح آسیب دیده و بی کیفیت

آب یا شن و ماسه زیاد در مخلوط بتن و فولاد با درجه نامناسب می‌تواند منجر به مشکلات گسترده در کیفیت ساخت شوند. این مصالح علاوه بر اینکه عمر کوتاه‌تر و مقاومت کمتری دارند؛ ممکن است در طول فرآیند ساخت خطراتی ایجاد کرده و ایمنی را نیز به خطر بیندازد. به عنوان مثال، ممکن است کارگران در هنگام شکست یک سازه به دلیل کم بودن ظرفیت باربری، آسیب می‌بینند. در نتیجه سفارش از تأمین کنندگان معتبر و تعیین یک مأمور کنترل کیفیت برای بررسی محموله های مصالح ضروری است تا از کیفیت ساخت اطمینان حاصل شود.

• مشکلات تأمین کننده و فروشندگان مصالح

حتی زمانی که خود مصالح مشکلی ندارند، مشکل با تأمین کنندگان و فروشندگان می‌تواند هزینه ها را افزایش داده و باعث تنزل کیفیت شود. جایگزینی مداوم تأمین کنندگان مصالح می‌تواند زمان‌بر باشد، در نتیجه باید از ابتدا قرارداد صحیح و با انتظارات شفافی نوشت تا در حین کار مشکل ایجاد نشود. هم چنین باید هر از گاهی عملکرد آن ها کنترل شود تا مطمئن شد که به قرارداد پایبند هستند. ممکن است یافتن فروشندگان جدید در وسط یک پروژه ساختمانی باعث اختلال در کار شود اما در صورت لزوم باید انجام گیرد تا مدیریت کیفیت بهبود داده شود.

• عدم توانایی و ضعف در کار پیمانکار فرعی

بر اساس برخی مطالعات انجام شده، می‌توان بیش از نیمی از نقص های ساخت را می‌توان به خطای انسانی نسبت داد. اگر یک پیمانکار فرعی کارگران بدون مهارت های کافی را به کار گیرد و نتواند آن ها را به خوبی آموزش دهد، خطاهایی در کار پیش می‌آید که می‌تواند تا مدت ها پنهان بماند. نظارت بر پیمانکاران فرعی و سایر نیروهای کار ضروری است.

• عدم مستندسازی تغییرات و عملکردها

برخی از مسائل مربوط به کیفیت به طور مستقیم به اشتباه یا تغییراتی در طراحی مربوط نمی‌شوند بلکه به عدم مستندسازی تغییرات ارتباط دارند. اگر یک مصالح با چرخه تعمیر و نگهداری کاملاً متفاوت جایگزین مصالح دیگری شود، عدم به روز رسانی اسناد نهایی می‌تواند منجر به رسیدگی نادرست تیم تعمیر و نگهداری شود. استفاده از یک سیستم مدیریت فایل دیجیتالی روند به روز رسانی اسناد پروژه را ساده تر می‌کند در نتیجه به روز رسانی نقشه ها و سایر فایل های مرتبط به تاًخیر نمی‌افتد.

• تغییرات لحظه آخری

هنگامی که هنوز در مراحل پایانی ساخت ویژگی های اساسی در حال بررسی هستند و تا آخرین لحظه امکان تغییراتی وجود دارد؛ این تغییرات لحظه آخری اغلب منجر به مشکلات جدی در کیفیت کار می‌شود. در نتیجه باید مهلت هایی برای طراحی و ارائه کار تعیین شود که بعد از آن ها دیگر نتوان طرح ها را تغییر داده یا مهلت ها تمدید شوند و زمان کافی برای تأیید و آزمایش هرگونه تغییر در طرح های موجود اختصاص داده شود.

• ارتباط نادرست بین تیم ها

مطالعات انجام شده نشان می‌دهد که طبق نظر مدیران پروژه مسائل ارتباطی دلیل اصلی مشکلات کیفیت در کار هستند. ارتباط نادرست منجر به استفاده نادرست از تکنیک های جدید و مصالح نامناسب می‌شود. ایجاد ارتباط مؤثر بین تمامی تیم های مختلف که در یک پروژه ساختمانی واحد کار می‌کنند ایده آل و مهم است.

• پیچیدگی طراحی ها

پیچیدگی های غیر ضروری دشمن ارائه کار با کیفیت بالا است. در حالی که برخی از پیچیدگی ها در زیرساخت های پیشرفته و پروژه های ساختمانی-تجاری اجتناب ناپذیر است اما طراحان باید در صورت امکان تکنیک های پیچیده و ویژگی های غیر معمول را تا حد ممکن به حداقل برسانند. طرح های ساده شده نیز مقرون به صرفه تر هستند حتی زمانی که با بالاترین کیفیت کار تولید می‌شوند.

• عدم وجود سیستم مدیریت پروژه

یک سیستم مدیریت پروژه فواصل ایده آل را برای آزمایش کار انجام شده از نظر خطاها و سهل انگاری ها تعیین می‌کند. بدون سیستم مدیریتی یا برنامه ای برای کنترل و تضمین کیفیت، اکثر شرکت های ساختمانی بسیار دیر کار کنترل کیفیت را انجام می‌دهند. در نتیجه، پیاده سازی سیستم مدیریت پروژه با روشی ساده و سریع ضروری است.

جمع بندی

کیفیت جزء جدانشدنی پروژه های ساخت است؛ هزینه، زمان و کیفیت سه عامل اساسی در هر پروژه ساخت تلقی می‌شود. در بسیاری موارد آشنا نبودن مدیران با بحث های مدیریت کیفیت، مشکلات و مسائل مالی و نبود یک سیستم رقابتی مناسب برای انتخاب طراح و پیمانکار متخصص سبب می‌شود تا به بحث های مدیریت کیفیت توجه چندانی نشده و تنها یک مسئله اضافی قلمداد شود. بی توجهی به مدیریت کیفیت سبب ایجاد خسارات جانی و مالی برای افراد شده و هدر رفت منابع و مصالح را نیز به دنبال خواهد داشت. کیفیت به مسائل مختلفی مانند مباحث ایمنی، بودجه اختصاص یافته به بخش های طراحی و اجرا، روش اجرا، بازرسی و نظارت مناسب، پیمانکاران اصلی و فرعی و نحوه انتخاب آن ها، تهیه برنامه زمان‌بندی و ماشین آلات بستگی دارد.

--

--1

--2

--3

--4

--5

پروژه اداری فرادیس

پروژه اداری فرادیس در خیابان باقرخان منطقه توحید واقع شده است. ساخت این پروژه در ٢ طبقه منفی و ٧ طبقه روی پیلوت در بازه زمانی ٢٦ ماه به پایان رسید. این پروژه در زمینی به مساحت ٣٦٠ مترمربع و دارای سه ضلع نورگیر با معماری نوین ساخته شده است. این پروژه ٢٧٠٠ مترمربع زیربنا دارد که متراژ مفید آن ١٨٠٠ مترمربع می باشد. از امکانات آن می توان به سالن اجتماعات، نمازخانه، سردخانه، موتورخانه هوشمند، لابی اشاره کرد.

اطلاعات پروژه فرادیس

گروه ساختمانی فرکتال با توجه به درخواست کارفرما بنا بر تأمین ساختمان اداری اصولی برای واحد پشتیبانی شرکت خود، با انتخاب موقعیت مکانی با دسترسی مناسب و تأمین پارکینگ کافی در مرکز شهر اقدام به ساخت این پروژه نمود. فرکتال در پروژه های اداری خود سعی دارد تا در طراحی نما فضای متفاوتی نسبت به فضای مسکونی پروژه های خود در نظر بگیرد. گروه ما تمام المان ها برای طراحی و اجرای یک ساختمان اداری کامل در پروژه فرادیس را رعایت کرده است.

پلان پروژه فرادیس

تیم طراحی گروه ساختمانی فرکتال در معماری پروژه فـرادیس با استفاده از انحنا در نمای کلی ساختمان فضایی جذاب و متفاوت ایجاد کرده است. یکی از مهم ترین نکات توجه به نـــور در طراحی یک محیط کار استاندارد است. از ویژگی های بارز این پروژه می توان به تعبیه پنجره های کافی برای تأمین نور در داخل واحدهای اداری و ایجاد یک فضای مناسب با انرژی بیشتر برای افراد شاغل در داخل این ساختمان است. گروه ما پلانی باز برای جانمایی سیرکولاسیون قسمت های مختلف اداری شرکت و همچنین تهویه مطبوع مناسب برای طبقات را در نظر گرفته است.

متریال پروژه فرادیس

گروه ساختمانی فرکتال در انتخاب متریال پروژه اداری فرادیس، با در نظر گرفتن طراحی مدرن این پروژه از تلفیق شیشه، آلومینیوم کامپوزیت، سنگ تراورتن و چوب استفاده کرده است. استفاده از آلومینیوم کامپوزیت باعث تداعی صنعت در این پروژه گردیده است. همچنین از شیشه برای دادن بعد بیشتر به نمای این ساختمان، و همینطور چوب هم سبب ایجاد گرما و انرژی در کنار سایر المان ها شده است.

در بخش مدیریت طرح و اجرا که یکی از محورهای فعالیت گروه ساختمانی فرکتال می باشد، پس از اعلام آمادگی مالک شرایط مطرح شده توسط تیم فرکتال بررسی می شود. با تدوین طرح توجیهی و بررسی فنی و اقتصادی آن، در صورت تایید قرارداد پروژه منعقد می شود و ساخت آن آغاز می گردد تا در زمان توافق شده انجام و تحویل کارفرما یا مالک گردد.

هدف بسیار مهم در کلیه پروژه‌های عمرانی رسیدن به کیفیت مطلوب در چارچوب برنامه ریزی های انجام شده در مورد هزینه و زمان بندی است. از این رو برای اجرای یک پروژه، انتخاب روشی از سوی کارفرما که بتواند نیازهای پروژه تعریف شده را مرتفع سازد بسیار مهم است. کارفرما برای رسیدن به اهداف پروژه با انتخاب تیمی مجرب و حرفه ای برای تامین نیازهای مدیریتی و مهندسی در قالب تیم مدیریت طرح و اجرا پروژه اقدام می نماید.

مالک پیشنهاد خود را به صورت کامل و با جزئیات مطرح می کند که مورد بررسی جهت ساخت قرار بگیرد. در اولین اقدام ابتدا تیم حقوقی فرکتال استعلام کلیه مدارک را گرفته و بعد از شناسایی کلی ملک یا زمین و شرایط اخذ جواز، نوع جواز و ارزیابی شرایط مطرح شده ملک یا پروژه ساختمانی و … به شناسایی نیازهای مالک که در پروژه مورد نظر جهت (سکونت یا سرمایه گذاری) است می پردازد.

پس از اعلام نظرات و انتظارات مالک و داده های تیم حقوقی و بررسی ملک یا زمین، طرح پیشنهادی به اتاق فکر تیم فرکتال ارجاع و تدوین طرح و توجیه اقتصادی آن از زوایای مختلف از جمله موارد ذیل مورد بررسی قرار می گیرد:

• همسوسازی پروژه ها با اهداف و پورتفولیوی فرکتال
• همکاری در برنامه های اولیه پروژه
• بودجه بندی و پیش بینی پروژه
• نظارت بر هزینه های پروژه
• زمان بندی ساخت پروژه
• بازخورد و گزارش دهی
• میزان اهمیت کیفیت متریال و نوع ساخت در بازه زمانی

زمانی بررسی فنی و اقتصادی شکل می گیرد که تمام زوایای طرح و توجیح اقتصادی به پاسخ رسیده باشد و پس از تعیین بودجه و برنامه ریزی تقریبی دقیق مالی اقدام به انتخاب معمار و طراح داخلی می کنیم به طوری که بتوانیم نیازهای مالک را بر اساس موارد زیر در نظر بگیریم:

• نوع دسترسی به محل زمین و شرایط حمل و نقل
• تعداد طبقات اداری و یا مسکونی و یا تجاری و طبقات مشاعات و پارکینگ ها
• متراژ تجاری یا فضای مسکونی و یا اداری
• فضای سبز
• تاسیسات و زیر ساخت هایی که در محل احداث شده وجود دارد
• نوع زمین از نظر (شیبدار – صاف) بودن
• داشتن آب و برق و گاز و تلفن و فاضلاب (بنای قدیمی جهت تخریب پس از تهیه نقشه زمین و پلان طراحی شده مورد بررسی قرار می گیرد.)

در ادامه با توجه به روند پیشرفت تمامی جوانب در نظر گرفته شده و به دست آوردن جواب های مورد نیاز برای چالش های احتمالی در پروژه، انعقاد قرارداد (قرارداد پروژه) ساخت به صورت رسمی بین طرفین شکل می گیرد.

پس از عقد قرارداد مالک طبق توافق ملک یا زمین مورد نظر را جهت اخذ مجوز ساخت، نشانه گذاری و انجام فعالیت های مدیریت طرح و اجرا در راستای ساخت پروژه ساختمانی در اختیار گروه ساختمانی در زمان مشخص موعد قرار می دهد و آغاز اقدامات برای ساخت شروع می شود.

یکی از انواع قرارداد‌ها، قرارداد چهار عاملی است. در قراردادهای چهار عاملی، به عاملی که برای مدیریت به سه عامل اصلی و متداول دیگر یعنی کارفرما، پیمانکار و مشاور اضافه می‌شود، مدیر طرح می‌گوییم. مدیر طرح شخصی حقوقی یا گروه ساختمانی است که از طرف کارفرما مسئولیت مدیریت، برنامه‌ریزی، نظارت، کنترل، هماهنگی و اجرای پروژه را بر عهده دارد. مدیریت طرح بخشی از مسئولیت‌های کارفرما را بر عهده گرفته و از تجمع کار برای کارفرما جلوگیری می‌کند.

در واقع برای این مدیریت که سه عامل اصلی و متداول آن یعنی کارفرما و پیمانکار و مشاور  را کاملا مدیریت می کنیم.

در این نگرش در قالب مسئولیت مدیریتی و برنامه ریزی و نظارت و کنترل و هماهنگی و اجراء شکل گرفت.

با ایجاد فضایی مناسب سعی در اخذ مسئولیتهای قابل واگذاری از سوی کارفرما و جلوگیری از تجمع کار برای ایشان نموده ایم.

شروع فرآیند ساخت پروژه ساختمانی، مدیریت طرح و طراحی و ساخت و مدیریت فضای مسکونی و اداری با هدف ایجاد یک سبک زندگی متفاوت، سرشار از لذت و آسایش برای مخاطبان گروه ساختمانی فرکتال

هدف از مدیریت طرح همکاری با کارفرما در راستای مدیریت پروژه و رسیدن به برنامه زمانی و هزینه ای را که مهمترین بخش این فرآیند است را محقق کند، است. نگاه ویژه به این مسئله سبب کنترل بهبود کیفیت کار توسط کارفرما و کاهش میزان درگیری و مسئولیت های جانبی اوست. مهمترین مزیت در مدیریت طرح آن است که حجم تشکیلات و تجمع امور در مجموعه کارفرما کاهش یافته و فعالیت ها طبق برنامه ریزی های انجام شده انجام شود.

در مدیریت طرح مسئولیت مدیریت، برنامه‌ریزی، نظارت، کنترل، هماهنگی و اجرا را بر عهده داریم:

1. برنامه ریزی
2. ارجاع کار
3. مدیریت ایمنی
4. مدیریت امور قراردادی
5. مستندسازی
6. اطلاع رسانی
7. مدیریت بر تحویل و راه اندازی
8. مدیریت هزینه
9. مدیریت زمان
10. مدیریت کیفیت
11. مدیریت بر مطالعه و طراحی
12.  مدیریت بر تدارکات
13. ارزیابی
14. اطلاع رسانی در مورد امور غیرقابل واگذاری

گروه ساختمانی فرکتال سعی داشته که در راستای ایجاد سبک زندگی متفاوت برای مشتریان خود گام بردارد.

به کارگیری چهارچوب های کیفیتی معین و پیروی از اصول فنی و مهندسی و سخت گیری های پروتکلهای ایمنی و بهداشت، سرمایه گذاری بر فناوری های سبز و تلاش برای حفظ محیط زیست و همچنین استفاده از پتانسیل افراد خلاق و متخصص باعث ایجاد نظامی یکپارچه از فعالیت های حرفه ای این گروه شده است که ما را در راستای تحقق اهداف و چشم اندازهای کلان مجموعه سوق می دهد.

ساختن و مدیریت ساخت و کنترل پروژه چندین فرآیند را در بر می گیرد و با چندین نقش تعامل دارد تا موفقیت پروژه را تضمین کند. کنترل، نیاز به توجه مداوم به جزئیات در طول مدت پروژه دارد و برخی از آنها می توانند برای سال ها اجرا شوند.

مدیریت پیمان مدیریت پیمان مدیریت پیمان مدیریت پیمان