امور پیمان در ساختمان سازی

از گذشته تا به امروز در اجتماعات انسانی جهت تنظیم روابط بین افراد و جلوگیری از منازعات قواعد و قراردادهایی وضع شده است. پروژه‌ها و کارهای عمرانی نیز از این قاعده مستثنی نیستند. داشتن شناختی دقیق از قراردادها و انواع آن‌ها برای تمامی مهندسین، کارفرمایان و پیمانکاران امری ضروری است و باید با تکیه بر شناخت خود از امور پیمان و قراردادها بهترین قرارداد را برای هر پروژه انتخاب کنند. عقد قرارداد مناسب می‌تواند از رخداد تاخیرات اجرایی و بسیاری از مسائل و مشکلات حین کار جلوگیری کند. افراد درگیر در یک پروژه شامل پیمانکار، کارفرما و طراح هستند. این افراد می‌توانند به شکل‌های مختلفی با هم تعامل داشته و انواع مختلف پیمان را ایجاد کنند.

ارکان پروژه:

1. کارفرما: شخص حقوقی که عملیات موضوع پیمان را به پیمانکار واگذار می‌کند.
2. مدیر طرح: شخص حقوقی که برای مدیریت اجرای کار بخشی از اختیارات از طرف کارفرما به او واگذار می‌شود.
3. پیمانکار: شخص حقیقی و یا حقوقی و مجری موضوع پیمان بر اساس اسناد و مدارک است. پیمانکار اصلی مسئول تمامی کارها است. پیمانکار اصلی از طرف کارفرما تعیین می‌شود. پیمانکار جزء یا فرعی مسئولیت بخشی از پروژه را بر عهده داد. پیمانکار جزء توسط کارفرما و یا پیمانکار اصلی تعیین می‌شود.
4. مهندس مشاور: شخصی حقیقی یا حقوقی که مسئول مطالعه، طراحی و نظارت طرح و یا پروژه است.
5. مهندس ناظر: نماینده مقیم مهندس مشاور در کارگاه جهت نظارت بر روند کار است و به پیمانکار معرفی می‌شود.

تعریف پیمان:

پيمان يا قرارداد يا عقد مجموعه اسناد و مدارکی دال بر عقد قراردادی بین کارفرما و پیمانکار یا مشاور جهت انجام پروژه اجرایی یا مطالعاتی و نظارتی است.

ساختار پیمان و قرارداد:

از نظر ساختاری اسناد قرارداد شامل دو نوع همسان (تیپ) و ناهمسان (غیر تیپ) هستند. اسناد همسان شامل موافقت‌نامه، شرایط عمومی، شرایط خصوصی و سایر اسناد و مدارک است.

1. موافقت نامه

 موافقت‌نامه سندی است که مشخصات اصلی پیمان مانند مشخصات دو طرف، موضوع، مبلغ و مدت پیمان در آن بیان شده است. موافقت‌نامه حاوی اطلاعاتی شامل، تاریخ قرارداد، طرفین قرارداد، موضوع قرارداد، اسناد و مدارک قرارداد، مبلغ قرارداد، تاریخ تنفیذ، تاریخ شروع، مدت قرارداد و نشانی طرفین قرارداد است.

موضوع قرارداد، شرح کار مورد قرارداد است. موضوع قرارداد باید جامع، مانع، مختصر و واحد باشد بدین معنی که در قرارداد تعاریف متعدد از موضوع وجود نداشته باشد. نباید هیچ جزئی از موضوع قرارداد باشد که در مبلغ قرارداد لحاظ نشده است. روش پرداخت مبلغ قرارداد باید پیش بینی شده و با پیشرفت کار هماهنگ باشد.

مبلغ قرارداد مقطوع بوده و یا قابل تعدیل است. حالت اول برای قراردادهای کوتاه‌مدت و حالت دوم برای قراردادهای بلندمدت مناسب است. تاریخ شروع قرارداد پس از ابلاغ قرارداد است و معمولاً مشروط به شروط و یا مقدماتی است که شامل ارائه ضمانت‌نامه، تحویل زمین، پرداخت پیش‌پرداخت و … است.

1. شرایط عمومی پیمان:

شرایط عمومی حاکم بر پیمان را تعیین می‌کند. تغییر دادن شرایط عمومی به هیچ عنوان مجاز نیست و بدون کم ‌و کاست باید در پیمان‌ها مورد استفاده قرار گیرد.

2. شرایط خصوصی پیمان:

شرایط خاصی که به منظور تکمیل شرایط عمومی، با توجه به ماهیت یک پیمان خاص تعریف می‌شود. مفاد شرایط خصوصی نباید به هیچ عنوان مفاد شرایط عمومی را نقض کند.

3. سایر اسناد و مدارک

سایر اسناد و مدارک شامل شرح کار، احجام فعالیت‌ها، روش اجرا، زمان‌بندی، لیست قیمت‌ها، مشخصات فنی، نقشه‌ها و … است. این اسناد در 3 گروه اصلی دسته‌بندی می‌شوند که شامل اسناد زمان مذاکره، اسناد زمان عقد قرارداد و اسناد زمان اجرا است. اسناد زمان اجرا بیشترین حجم اسناد پیمان را تشکیل می‌دهند.

انواع قراردادها:

انواع قراردادها را می‌توان بر اساس 3 معیار نحوه تفکیک وظایف طراحی و اجرا، نحوه انعقاد پیمان جهت انجام موضوع پروژه و نحوه تأمین مالی دسته‌بندی کرد.

الف) بر اساس نحوه تفکیک وظایف طراحی و اجرا

1.خود اجرا، تک عاملی (قرارداد امانی)

در روش امانی قراردادی وجود ندارد و کارگران و افرادی که کارفرما انتخاب کرده است پروژه را اجرا می‌کنند. در این روش کارفرما از مصالح، ماشین‌آلات و نیروهای کار خود استفاده می‌کند. واضح است که این روش برای پروژه‌های کوچک، تکراری و بدون پیچیدگی‌های فنی خاصی مناسب است.

کارفرما خود نقش مدیریتی و تدارکاتی را دارد و طراحی‌ها نیز به صورت درون سازمانی انجام می‌شود. با حذف سود پیمانکار در این روش به هزینه‌های بالاسری کارفرما اضافه خواهد شد.

زمانی که کارفرما عوامل اجرایی و تجهیزات قابل‌توجهی را در اختیار دارد از این روش استفاده می‌کند. یکی از مشکلات این روش آن است که سرعت کار افت می‌کند. قاعدتاً در این روش باید کاهش هزینه %15-10 اتفاق بیفتد ولی افت سرعت کار عموماً سبب می‌شود که به جز در موارد خاصی انجام کار به صورت امانی از محول کردن کار به پیمانکار هزینه‌برتر شود.

این روش مسئولیت‌های کارفرما را زیاد کرده و فعالیت‌های مختلفی از طراحی تا ساخت در مجموعه کارفرما جمع می‌شود. هزینه‌های بالاسری این روش می‌تواند برای کارفرما بسیار زیاد باشد. در این روش، کارفرما باید توانایی کنترل و نظارت مناسب بر روند کار افراد و تجهیزات داشته باشد و مشکلات ایجاد شده را شخصاً حل کند.

2.دو عاملی (قرارداد طرح و ساخت)

در این روش کارفرما با منبع واحدی برای مراحل طراحی و ساخت قرارداد می‌بندد. ریسک واگذار شده به طراح -سازنده در این روش بسیار زیاد است. در این روش پیمانکار کلیه کارها شامل مطالعات، توجیه فنی اقتصادی جهت انتخاب گزینه بهینه، مطالعات مرحله اول، مطالعات مرحله دوم، نقشه‌های تفصیلی، احداث موضوع طرح و آماده نمودن آن برای بهره‌برداری و تحویل به کارفرما را انجام می‌دهد.

مزایای قرارداد طرح و ساخت:

1. در چنین شرایطی پروژه سریع‌تر انجام شده و هزینه‌ها کاهش می‌یابد.
2. کاهش تنش و درگیری در کار به دلیل کاهش عوامل دست اندرکار
3. مسئولیت کل کار بر عهده یک مجموعه است و درگیری کارفرما حداقل است.

معایب قرارداد طرح و ساخت:

1.  احتمال دارد با سپردن کل کار به یک مجموعه پیمانکاری، کار نهایی مورد رضایت کارفرما نباشد.
2. پیچیدگی کنترل کار توسط کارفرما

3. متعارف، سه عاملی (قرارداد پیمانی)

در این روش کارفرما با قراردادهای مختلفی طراح و پیمانکار را انتخاب می‌کند. پس از این که خواسته‌های کارفرما تعیین شد، قراردادی بین کارفرما و مشاور منعقد می‌شود. پس از این که طراحی و مدارک مورد نیاز مناقصه تعیین شد، پروژه به مناقصه گذاشته شده و پیمانکار تعیین می‌شود.

به علت تنوع کارها بخش‌های مختلف می‌تواند توسط پیمانکارهای مختلفی اجرا شود. این روش در بسیاری از نقاط دنیا مورد استفاده قرار می‌گیرد و عمدتاً برای پروژه‌های معمولی و نه چندان پیچیده استفاده می‌شود. 

مزایای روش سه عاملی:

1. به دلیل اینکه کار به صورت تخصصی و جداگانه واگذار شده است کیفیت کار در روش سه عاملی بالاتر خواهد بود.
2. مسئولیت‌ها متمایز و مشخص است.
3. به علت وجود رقابت و تخصص از نظر اقتصادی روشی مناسب خواهد بود.

معایب روش سه عاملی:

1. سبب ادعاهای پی‌درپی قراردادی توسط پیمانکار و مشاور می‌شود.
2. چون طراح و سازنده یکی نیستند، در حین کار بازنگری‌ها و اصلاحات زیادی لازم است که باعث صرف هزینه و زمان می‌شود. در واقع ریسک ناهماهنگی‌ها با خود کارفرما خواهد بود.
3. اکثراً مسائل جزئی اجرایی در طراحی دیده نمی‌شود.
4. به دلیل انجام طراحی و اجرا به صورت متوالی و نه هم‌زمان، زمان‌بر خواهد بود.

4. چهار عاملی (قرارداد مدیریت اجرا)

در این روش کارفرما برای هماهنگی بین طراحی، ساخت و مدیریت پروژه از سازمان خارجی دیگری کمک می‌گیرد. سیستم مدیریت اجرا می‌تواند به صورت مدیریت اجرا به عنوان نماینده کارفرما و یا مدیریت اجرا با ریسک صورت می گیرد.

مدیریت اجرا به عنوان نماینده کارفرما:

در این روش کارفرما با یک عامل خارجی برای هماهنگی طراحی و ساخت و مدیریت کار قراردادی می‌بندد. این مسئله سبب کم شدن میزان نقش کنترلی کارفرما شده و مسئولیت کارفرما را کاهش می‌دهد. در واقع مدیر اجرا این خدمات را به کارفرما ارائه می‌دهد.

در این حالت کار مدیر اجرا ریسک ندارد چرا که قراردادی بین مدیر اجرا و پیمانکار بسته نشده و او در قیمت‌های تمام شده نقشی ندارد. کارفرما می‌تواند بخشی از خدمات شامل برنامه‌ریزی، مدیریت ایمنی، مدیریت کیفیت، مدیریت هزینه، مدیریت زمان و… را به مدیر اجرا واگذار کند؛ اما باید توجه شود که تمامی امور قابل ‌واگذاری نیستند.

به عنوان مثال تعلیق، خاتمه و فسخ قرارداد، تغییر مشخصات فنی، تغییر مدت و مبلغ قرارداد و … قابل محول شدن به مدیر اجرایی نیستند.

مدیریت اجرا با ریسک:

در این شرایط مدیر اجرا علاوه بر انجام کارهای مدیریتی ذکر شده در بخش پیشین با عقد قراردادی همچون یک پیمانکار عمومی عهده‌دار بخشی از ریسک‌های پروژه در حال اجرا می‌شود و نتیجتاً در ریسک پروژه سهیم می‌شود. در این حالت نیز مسئولیت کارفرما کاهش می‌یابد.

5. ساخت، بهره‌برداری و انتقال

در این روش یک واحد که معمولاً پیمانکار است کلیه خدمات طراحی، تدارک، ساخت، تأمین مالی و بهره‌برداری را انجام می‌دهد. سازنده کار تا زمان معینی بهره‌برداری را نیز بر عهده دارد. این حالت در طرح‌های بزرگ عمرانی قابل استفاده است.

6. روش طراحی، تدارک و ساخت

در این حالت طرح کلی و مدارک مناقصه توسط کارفرما با کمک مشاور یا بدون کمک مشاور تعیین می‌شود. سپس کار به دست پیمان‌کار کلید گردان سپرده می‌شود. پیمان‌کار در این روش مسئول تمامی کارهای مهندسی از طراحی، تدارک و ساخت تا تکمیل و آماده شدن برای بهره‌برداری است.

ب) بر اساس نحوه انعقاد پیمان جهت انجام موضوع پروژه

1. قراردادهای پیمان‌کاری بر اساس فهرست بهاء

2. قراردادهای پیمان مدیریت

3. قرارداد بر اساس برآورد کلی با قیمت ثابت

4. قرارداد بر اساس مترمربع زیربنا

5. قراردادهای کلید در دست

این روش به نوعی اصلاح شده روش طرح و ساخت است. در این روش کارفرما آنچه در نظر دارد را تعیین می‌کند و پیمانکار بر اساس قیمت پیشنهادی مسئولیت کل پروژه از طراحی تا ساخت و تکمیل را دارد.

روش کلید در دست برای پروژه‌های تکراری و تجاری مناسب است. در این روش، کارفرما تنها با چرخاندن یک کلید می‌تواند از کار بهره‌برداری کند.

کارفرما از ابتدا با تعهدات مالی خود آشنا است. کنترل کیفیت و اعمال نظرات کارفرما در این روش دشوار خواهد بود. در این روش به دلیل سپردن کارها به پیمانکار مسئولیت کارفرما کم می‌شود.

ج) بر اساس نحوه تأمین مالی

• 1. قراردادهای تأمین مشارکت مالی (فاینانس)
• 2. قراردادهای بیع متقابل (Buy Back)
• 3. روش BOT و روش‌های مشابه و هم‌خانواده

جمع‌بندی

انتخاب نوع قرارداد به عوامل مختلفی بستگی دارد. هزینه، زمان، وسعت و پیچیدگی‌های پروژه و تخصص کارفرما از جمله عوامل بسیار مهم و کلیدی در این انتخاب هستند.

برای مثال، همان‌طور که پیش‌تر نیز اشاره شد، در قرارداد تک عاملی سرعت کار افت می‌کند در حالی که در قرارداد دو عاملی، طراحی و اجرا به صورت هم‌زمان انجام می‌شود و این نکته زمان لازم برای انجام پروژه را کاهش می‌دهد. از این رو توجه به فاکتور زمان و میزان اهمیت آن برای کارفرما در انتخاب قرارداد مناسب بسیار مهم است.

در روش تک عاملی کارفرما مسئولیت زیادی بر عهده دارد و کنترل و نظارت بر پروژه بر حجم کار کارفرما اضافه کرده و کار را دشوار می‌کند. در صورتی که کارفرما به جزئیات کار تسلطی نداشته باشد بهتر است از روش چهار عاملی استفاده کند تا کیفیت کار تضمین شود.

در روش دو عاملی نیز درگیری کارفرما بسیار کم می‌شود هر چند باید توجه داشت این مسئله گاهی سبب می‌شود که کارفرما از نتیجه کار راضی نباشد. به عنوان مثال، در پروژه‌های ناشناخته و جدید که چالش‌هایی را به همراه داشته باشند نباید از سیستم دوعاملی استفاده کرد.

سیستم دو عاملی بیشترین حد سپردن کار به پیمانکار است پس مهم‌ترین مرحله برای کارفرما انتخاب یک پیمانکار متخصص و قابل اعتماد است. در صورتی که خواسته‌ها در یک پروژه از پیش معلوم باشد و کارفرما به روشنی بداند که چه می‌خواهد، می‌تواند سراغ طراحی و اجرای هم‌زمان یا همان روش دو عاملی برود که در این صورت هم در زمان صرفه‌جویی کرده و هم درگیری‌ها و اختلاف ‌نظرها کاهش می‌یابد.

در انتها باید اشاره کرد که در موضوع قراردادها درست و غلطی وجود ندارد و باید با توجه به اقتضای هر پروژه انتخاب نوع قرارداد به درستی صورت بگیرد. شایان ذکر است که یکی از کلیدی‌ترین گام‌ها در هر پروژه انتخاب پیمانکار مناسب است چرا که این انتخاب می‌تواند کیفیت پروژه، ایمنی، اعتبار کارفرما، هزینه‌های حاصل و زمان پروژه را به شدت تحت شعاع قرار دهد. در همین راستا، شرکت ساختمانی فرکتال مفتخر به ارائه خدمات پیمانکاری و اجرا تخصصی پروژه های عمرانی است.