ضوابط و مقررات شهرسازی شهرداری تهران

شهرداری تهران، سازمانی است غیر دولتی که در سال ۱۲۸۶ تاسیس شد و اداره شهر تهران را به عهده گرفت. اين سند، مجموعه ي ضوابط و مقررات شهرسازی تهران است، كه براساس ضوابط و مقررات طرح جامع تهران (بند ششم سند اصلي مصوب شورای عالی شهرسازی و معماری ايران، تدوين شده و مشتمل بر ضوابط خاص استفاده از اراضی و ساخت و ساز در هريك از پهنه های شهر تهران و همچنين ضوابط و مقررات عام ساخت و ساز و شهرسازی در محدوده شهر تهران است.
مجموعه ضوابط و مقررات طرح تفصيلی، همراه با كليه نقشه هاي يكپارچه ١:٢٠٠٠ اين طرح، سند اجرايی و ملاك عمل برای تحقق چشم انداز، اهداف و راهبردها و همچنين تكوين سازمان فضايی طرح جامع، به عنوان الگوی مطلوب توسعه شهر تهران، در افق طرح است. 

اصول و ضوابط شهرسازی تهران

اصول و ضوابط شهرسازی هر شهری بنا بر اقلیم، نوع کاربری ها، جمعیت، کاربری اراضی و … توسط سازمان مسکن و شهرسازی هر استان به شهرداری ها ابلاغ میگردد.

اولین قدم برای ساخت‌ و ساز ساختمان، دریافت پروانه‌ی ساخت است. سازندگان در شهرستان باید به شهرداری، روستاییان به دهیاری و کلان‌شهر‌ها به دفاتر الکترونیک شهری باید مراجعه کنند. اولین قدم را با پرداخت عوارض شهرداری و صدور پروانه‌ی ساختمان برمی‌دارید. کمیسیون ماده ۱۰۰، شهرداری‌ها را موظف به رسیدگی و پیگیری املاکی کرده است که فاقد پلاک ثبتی هستند یا خارج از محدوده‌ی حریم شهرسازی ساخته شده‌اند.

اطلاعات درج‌شده در این پروانه شامل این موارد است: مساحت زیربنا، تعداد طبقات مجزا برای ساخت، شماره‌ی پلاک ثبتی ملک، مشخصات کامل مهندسین ناظر، نوع اسکلت ساختمان، کروکی زمین، تاریخ صدور پروانه ساختمانی و مشخصات پیمانکار.

نکته‌ی حائز اهمیت این است که ساختمان‌هایی با تاریخ پروانه‌ی ساخت قبل از تصویب نقشه‌ی جامع شهری، مشمول ماده‌ی ۱۰۰ قانون شهرداری نمی‌شوند. حالا اگر مالک و سازنده برخلاف تعهدات و کاربری تعیین‌شده دست به‌ ساخت‌ و ساز بزند، باید منتظر چه حکمی باشد؟ در این‌صورت موظف به تخریب ساختمان خواهد بود. اگر امکان تخریب نباشد، فرد خاطی چاره‌ای جز پرداخت جریمه ندارد.

مراحل گرفتن پروانه‌‎ی ساخت به این ترتیب است: تشکیل پرونده، بررسی نقشه، طراحی نقشه ساختمان، پرداخت عوارض ساختمانی، گردآوری مدارک پیش‌نویس و در نهایت چاپ پروانه.

شروع ساخت‌ و ساز

از نکته‌های مهم شروع کار عمرانی و ساختمان‌سازی، عملیات ساختمانی است که مراحل مختلفی را شامل می‌شود:

1. گودبرداری: این مرحله را با عنوان عملیان خاکی هم می‌شناسند. در مرحله‌ی گودبرداری اقدام‌هایی همچون خاک‌برداری، حفاری چاه‌ها و مجاری آب و فاضلاب، خاک‌ریزی، پی‌کنی و حفاری را شامل می‌شود.
2. تغییر و جابه‌جایی دیوارهای ساختمان و قسمت‌های اصلی سازه برای توسعه و اضافه‌کردن بنا.

حالا که پروانه‌ی ساخت را گرفته‌اید و مراحل گودبرداری و ساخت‌ و ساز را تا نقطه‌ی مشخصی پیش برده‌اید، وقت آن است تا براساس قوانین مشخص، هر بخش را به تدریج تکمیل کنید. از این مسأله شروع می‌کنیم که شرایط احداث بنا در املاک زیر ۱۰۰ مترمربع به چه صورتی انجام می‌شود؟

در تازه‌ترین قوانین ساخت و ساز شهری قطعات قالب تفکیک بزرگ است و احداث ساختمان در قطعات کوچک همجوار آنها به زیبایی و بافت درونی شهر لطمه می‌زند. بنابراین در این مناطق صدور پروانه‌ی ساختمانی برای قطعات کمتر از ۱۰۰متر مربع «باقی‌مانده ملک پس از رعایت برهای اصلاحی» ممنوع است. هرچند تبصره‌ای برای این مورد اعلام شده که براساس آن در مناطقی برای قطعات کوچک‌تر نیز پروانه‌ی ساخت صادر می‌کنند.

قوانین زیربنایی

چنانچه بعد از تخریب ملک، عرض آن بیشتر از مقدار درج‌شده در سند ملکی باشد، مالک موظف به اصلاح سند خواهد بود. راه دیگر این است که متراژ اضافی بر عرض در سند علاوه بر درز انقطاع از طرفین رها شود. معنی درز انقطاع خیلی ساده فاصله‌ای است که باعث جدا شدن می‌شود.

این مفهوم از آنجا اهمیت دارد که اگر زلزله‌ای رخ دهد و ساختمان‌ها چسبیده به هم باشند، اصطلاحاٌ به یکدیگر لگد می‌زنند و این موضوع منجر به آسیب و تخریب مضاعف می‌شود. به‌همین دلیل باید شکاف و درزی بین ساختمان‌ها لحاظ شود. اگر ارتفاع ساختمانی بیشتر از ۱۲متر باشد، ملزم به رعایت درز انقطاع است.

مورد مهم تراکم ساختمان

تراکم ساختمانی به‌صورت درصد محاسبه و اعلام می‌شود. این شاخصه میزان و تعداد ساختمان‌های مسکونی، اداری، تجاری و… که در محدوده‌ای مشخص ساخته شده باشند را به‌عنوان معیاری برای سنجش شهرسازی مورد استفاده قرار می‌دهند. به‌همین دلیل یکی از شرایط ساخت‌ و ساز شهرها و تصمیم‌گیری درمورد طرح‌های تفصیلی و جمعیت و تصمیم‌گیری‌های خرد و کلان شهری، شاخصه‌ی تراکم ساختمان است. عوامل مؤثر بر تراکم ساختمان شامل این موارد می‌شوند:

• قیمت زمین و ملک
• هزینه‌ی ساخت مسکن
• کاربری ساختمان
• مساحت قطعات
• جمعیت منطقه
• عرض معبر
• نسبت ابعاد قطعات
• درنظر گرفتن فضای باز حداقلی برای ساکنین
• امکان تابش اشعه زمستانی به بدنه‌ی جنوبی ساختمان

اگر بنای موجود ملکی بیش از حد تراکم مجاز باشد، جهت دریافت پروانه‌ی جدید بنای موجود به‌عنوان حقوق مکتسبه درنظر گرفته می‌شود. به‌طور کلی، پروانه‌ها فقط با کاربری مسکونی صادر می‌شوند. اگر ملک با کاربری تجاری یا اداری داشته باشد، متراژ موجود در پروانه‌ی جدید با کاربری قبلی به‌عنوان حقوق مکتسبه درنظر گرفته می‌شود. اگر ملک مورد بحث، موارد اصلاحی خاص یا عقب‌نشینی داشته باشد، حدود ۱۸۰ درصد میزان مساحت اصلاحی به میزان اولیه‌ی تراکم که ۱۲۰درصد مساحت زمین، اضافه خواهد شد.

تراکم ساختمانی را چگونه محاسبه کنیم؟

درصد تراکم ساختمان را مأمورین شهرداری محاسبه می‌کنند و به‌صورت درصد در اختیار افراد قرار می‌دهند. این عدد معمولاٌ ۱۰۰، ۱۲۰ یا ۱۸۰ است. به‌طور مثال در زمینی با متراژ ۵۰۰متر مربع و سطح اشغال ۶۰درصد، می‌توان در ۳۰۰متر مربع آن زمین به ساخت‌ و ساز پرداخت. در چنین مثالی، اگر ضریب زیربنا ۱۸۰درصد باشد، ساخت آپارتمانی ۳ طبقه موردی ندارد.

۹۰۰متر مربع زیربنای ساختمان = ۱۸۰ × ۵۰۰

۳طبقه ساختمان در زمینی به وسعت ۳۰۰متر مربع = ۹۰۰/۳۰۰

تراکم ساختمان شاخص‌های مختص به‌خودش را دارد که درنظر گرفتن هرکدام برای ساخت‌ و ساز ضروری است. این شاخصه‌ها عبارتند از: ضریب سطح اشتغال، شاخص طبقات مجاز ساختمانی، ضریب سطح زیربنا و تراکم واحد مسکونی در سطح.

قوانین پارکینگ

ساخت پارکینگ در تعدادی زیادی از ساختمان‌ها با توجه به نقشه موجود در پروانه‌ی ساخت ضروری است. درصورتی‌که سازنده دست به ساخت پارکینگ غیرقابل استفاده‌ای بزند یا پارکینگی خلاف قوانین اصولی درنظر گرفته شده بسازد، به‌دلیل تخلف ملزم به پرداخت جریمه است.

پارکینگ‌ ساختمان‌های مسکونی باید برای هر خودرو ۲.۵ متر عرض داشته باشند. در پارکینگ‌هایی با این متراژ دو اتفاق برای دو خودرو خواهد افتاد:

1. عرض ۵ متر برای پارکینگ‌هایی که دو طرفش دیوار قرار دارد.
2. پارکینگ‌هایی که یک طرف آن دیوار و طرف دیگر ستون است، عرض باید ۴.۷۵ لحاظ شود.

ارتفاع پارکینگ را از کف تمام شده تا زیر پایین‌ترین محل سازه‌ محاسبه می‌کنند. ارتفاع مجاز برای پارکینگ‌های کوچک حداقل ۲.۲۰ سانتی‌متر و برای پارکینگ‌های متوسط و بزرگ ۲.۴۰ سانتی‌متر است.

در آخر

قوانین ساخت و ساز شهری باعث می‌شود تا سازندگان دقیق و منظم پروژه‌های‌شان را پیش ببرند. احتمالاٌ این قوانین گاهی دست و پا گیرند و سازندگان ممکن است به فکر دور زدن‌شان بیفتند. ولی مسأله‌ای که اهمیت دارد ساخت‌ و ساز طبق برنامه و چک لیست‌های منظم است. بعد از اتمام تمامی مراحل حواس‌تان به نوع سند ملک باشد و قوانین مربوط به آنها را مطالعه کنید تا حرف و حدیثی باقی نماند. اگر به اطلاعات بیشتری درمورد قوانین ساختمان‌سازی نیاز دارید، تیم مشاوران ما آماده‌ی خدمت‌رسانی هستند.