شناسنامه فنی و شناسنامه فنی و ملکی ساختمان

ساختمان نیز مانند هر فرد که شناسنامه ای دارد و مشخصاتش در آن نوشته شده است، دارای شناسنامه ای است و مشخصات عمومی ساختمان در آن قید شده است که به آن شناسنامه فنی و ملکی ساختمان می گویند. در فرآیند ساخت، یک ساختمان باید از مراحل قانونی زیادی عبور کرده و مجوزهای مختلفی را کسب کند تا بتواند برای بهره برداری استفاده شود. مجوزها شامل دریافت مجوزهای ابتدایی ساخت و ساز تا صدور پروانه ساختمان است. شناسنامه فنی ساختمان و شناسنامه فنی و ملکی ساختمان دو مورد از اسناد ساختمان هستند. این دو سند عناوین مشابهی دارند اما با یکدیگر متفاوت هستند. عمده این تفاوت ها مربوط به زمان صدور، مرجع صادر کننده و محتوا می شود.

شناسنامه فنی و ملکی ساختمان چیست؟

شناسنامه فنی و ملکی ساختمان در واقع نوعی مستندسازی از جزئی ترین بخش های ساخت و روش رعایت مقررات ملی ساختمان و ضوابط شهری در یک ساختمان است. در شناسنامه فنی و ملکی ساختمان تمامی اطلاعات مربوط به بخش معماری، سیستم سازه ای، برق، فاضلاب و آب رسانی و تمامی اطلاعات در زمینه فنی و اجرایی مطرح شده است. همه ی افرادی که در ساخت و اجرای ساختمان نقش داشته اند (از طراحی و اجرا تا نظارت) به صورت کامل در شناسنامه ی فنی و ملکی ساختمان ذکر می شوند. یک شناسنامه‌فنی و ملکی با کیفیت نقش مهمی در بحث قیمت گذاری در ساختمان ها دارد.

اهمیت شناسنامه فنی و ملکی ساختمان چیست؟

افراد در هنگام خرید یک ساختمان، بعد از بازدید کردن از موارد مختلف نهایتاً ملک دلخواه خود را از نظر قیمت، نقشه و طراحی انتخاب می‎کنند، اما حتی در صورت انجام تحقیق و بررسی بسیار نمی توانند تمامی مشخصات و اطلاعات یک ملک که در ظاهر قابل دیدن نیست ولی بسیار با اهمیت است را دریافت کنند. اطلاعات بسیار مهمی وجود دارند که در ظاهر قابل تشخیص نیست؛ برای مثال:

1. نوع مالکیت و کاربری ساختمان
2.  معماری و ویژگی های دیوارها و نازک‎‌‌کاری در نما
3. آسانسور ساختمان و مشخصات فنی آن به صورت دقیق

تفاوت شناسنامه فنی و شناسنامه فنی و ملکی ساختمان چیست؟

دو سند تحت عناوین شناسنامه‌فنی ساختمان و شناسنامه فنی و ملکی ساختمان وجود دارد؛ بسیاری از افراد به اشتباه این دو را با هم یکسان می دانند اما در عمل این دو با هم تفاوت هایی دارند. در واقع، صدور شنا‌سنامه فنی ساختمان از سال ۹۵ شروع شده است ولی به خاطر تشابه با شناسنامه‌فنی و ملکی ساختمان از نظر عنوان، سوءتفاهم‌هایی ایجاد گردیده است. عمده این تفاوت ها به شرح زیر است:

1. تفاوت در زمان صادر شدن سند: شنا‌سنامه‌فنی در زمان دریافت پروانه ساخت برای ساختمان و پیش از ساخت صادر می‌شود و دریافت آن طبق قانون اجباری نیست، اما چون اطلاعات کاملی از ساختمان ارائه می کند که شامل اطلاعات معماری، سازه‌ ای و تأسیسات است، برای پیش‌فروش کردن واحدهای ساخته نشده بسیار مفید است. از طرف دیگر، صدور شنا‌سنامه‌فنی و ملکی در هنگام اخذ گواهی پایان کار صورت می گیرد و مجموعه اطلاعاتی کامل‌تر، دقیق تر و فنی تر از شناسنامه فنی ساختمان ارائه می کند. به طور خلاصه، در هنگام صدور پروانه ساخت، شناسنامه‌فنی ساختمان و در هنگام دریافت گواهی پایان کار، شناسنامه‌فنی و ملکی ساختمان صادر و دریافت می شود.
2. تفاوت در محتوا: در شناسنامه‌فنی ساختمان اطلاعاتی کلی شامل اطلاعات معماری، سازه‌ ای و تأسیساتی مطرح می‌شود؛ اما در شناسنامه‌فنی و ملکی موضوعاتی مانند رعایت قوانین ملی ساخت و ضوابط شهرسازی نیز مطرح می شود.

تفاوت در مرجع صادرکننده: طبق قانون، شهرداری صادر کننده ی شناسنامه فنی ساختمان و سازمان نظام مهندسی نیز صادر کننده شنا‌‌سنامه فنی و ملکی برای ساختمان است.

شناسنامه فنی ساختمان چیست؟

شناسنامه فنی یک ساختمان از سندهایی است که در طی فرآیند قانونی هر ساختمان باید اخذ شود. در بازار مسکن، هدف از صدور شنا‌سنامه فنی یک ساختمان افزایش سطح ساخت، تأمین خواسته ها و تضمین حقوق مشتریان ذکر شده است. این شناسنامه در قالب یک برگ دفترچه صحافی است که به مالک ساختمان داده می شود.

اهمیت شناسنامه فنی ساختمان چیست؟

در صورت داشتن اطلاعاتی تخصصی و مسائل فنی پنهان که در ظاهر قابل شناسایی و تشخیص نیست می توان خیلی بهتر و با اطمینان بیشتر در مورد خرید ملک تصمیم گرفت. شنا‌سنامه فنی ساختمان این اطلاعات پنهان را ارائه می کند. وجود شنا‌سنامه فنی ساختمان در آن بخش از پروژه‌های ساختمانی که به شکل پیش فروش به مشتری واگذار می شوند، اهمیت بیشتری خواهد داشت. در چنین حالتی، در هنگام پیش‌خرید مشتری از کلیه جزییاتی از ساختمان که وجه آن در آغاز کار پرداخت می شود، آگاه می شود؛ در نتیجه می‌توان گفت که در حالت پیش‌خرید، شناسنامه فنی ساختمان نقش مهمی در تضمین حقوق خریدار ملک دارد.

مراحل تهیه شناسنامه فنی و ملکی ساختمان چیست؟

برای تهیه شنا‌سنامه فنی و ملکی هر ساختمان باید مراحل زیر طی شود:

1. دفترچه اطلاعات و پیش نویس شنا‌‌سنامه‌فنی و ملکی تکمیل شده و همراه با گواهی عدم خلافی تحویل داده شود.
2. با امور مالی تسویه حساب صورت گیرد.
3. برای ارزیابی کیفیت اجرای ساختمان و بررسی نحوه ی نظارت مهندس ناظر توسط سازمان نظام مهندسی ساختمان بازدید صورت می گیرد.
4. شناسنامه فنی و ملکی تهیه و تنظیم شده و به مالک یا نماینده قانونی آن تحویل داده می شود.

صدور شناسنامه فنی و شناسنامه فنی و ملکی ساختمان

سازمان نظام مهندسی ساختمان در هر استان‌ شناسنامه ی فنی و ملکی را صادر می کند. هم چنین، برای صدور شنا‌سنامه فنی و ملکی مهر و امضای برخی افراد ضروری است مانند طراح معماری، طراح سازه، طراح مکانیک، طراح برق، ناظر معماری، ناظر سازه، ناظر مکانیک، ناظر برق و سازنده.

شنا‌سنامه فنی برای ساختمان اجباری نیست ولی صدور آن به خواست سازندگان اتفاق می افتد و اصولاً بر فرآیند پیش فروش نظارت داشته و کمک کننده است. هر سازنده ‌ای که بخواهد این سند را دریافت کند می ‌تواند بعد از صدور پروانه ساختمان، درخواست صدور شناسنامه ی فنی را از شهرداری کند. باید در ابتدا فرآیند صدور پروانه ساختمان طی شود، سپس سازنده و شخصی که می خواهد پیش خرید بنا را انجام دهد، با مراجعه به یکی از دفاتر اسناد رسمی، قراردادی کاملاً رسمی تنظیم کرده و با قرارداد بر اساس شنا‌سنامه فنی موافقت کنند.

شناسنامه فنی و ملکی در مقررات ملی ساختمان

در مبحث دوم مقررات ملی ساختمان به شنا‌سنامه فنی و ملکی ساختمان اشاره شده است و مطالب زیر در آن قید شده است:

• مجريان مكلف هستند پس از اتمام كار، براي تهيه شناسنامه فنی و ملكی ساختمان به ترتيبی كه وزارت مسكن و شهرسازی تعيين می نمايد، اطلاعات فنی و ملكی ساختمان، گواهی ناظر و تأییدیه های لازم را در اختيار سازمان نظام مهندسي ساختمان استان قرار دهند. يك نسخه از شناسنامه فنی و ملكی ساختمان در اختيار شهرداری و يا ساير مراجع صدور پروانه برای صدور پايان كار قرار داده می شود.

• هزينه های خدمات مهندسی كه در قالب شناسنامه فنی و ملكی به مالك ساختمان ارائه می شود بر اساس تعرفه ی خدمات فوق كه سالانه به پيشنهاد شورای مركزی سازمان نظام مهندسی به تصويب وزارت مسكن و شهرسازي مي رسد در قالب ماده 37 قانون نظام مهندسی و كنترل ساختمان، دريافت می شود.

• شناسنامه فني و ملكي ساختمان در كليه ی نقل و انتقالات ساختمان هایی كه پس از ابلاغ اين آئين نامه پروانه ساختماني دريافت مي کنند همراه با نقشه هاي چون ساخت بايد تحويل خريدار گردد تا از مشخصات ساختمانی كه خريداری می نمايد، مطلع شود.

• ابعاد، شكل، عناوين و محتوای شناسنامه فني و ملكي ساختمان كه در سراسر كشور يكسان است، توسط وزارت مسكن و شهرسازی تهيه و ابلاغ خواهد شد.

• شهرداری ها و ساير مراجع صدور پروانه ساختمان در مورد ساختمان هايی كه پس از ابلاغ اين آيين نامه براي آن ها پروانه ساختمان صادر می كنند، در زمان خاتمه كار و تقاضاي پايان كار، موظف هستند شناسنامه فنی و ملكی ساختمان را از متقاضی مطالبه و گواهي پايان كار را بر اساس آن صادر نمايند.

الزامات اجرایی در صدور شناسنامه فنی و ملکی ساختمان

1. تهیه نقشه های اجرایی دقیق و درست
2. حضور مجری ذی صلاح به عنوان مسئول اجرای صحیح ساختمان
3. انجام نظارت دقیق و ارائه گزارش و تأییدیه های لازم توسط ناظران
4. به کارگیری مصالح و تجهیزات استاندارد
5. انجام کار توسط افراد ماهر و دارای صلاحیت

جمع بندی

در اسناد مربوط به ساختمان دو سند تحت عناوین شنا‌سنامه‌فنی و ملکی ساختمان و شناسنامه فنی ساختمان موجود است. این دو شناسنامه با هم تفاوت هایی دارند و توجه به این تفاوت ها ضروری است. کاربرد اصلی شنا‌سنامه فنی ساختمان انجام و تسهیل پیگیری‌های حقوقی بین خریدار و فروشنده است؛ پس از اتمام کار ساخت و تحویل واحد خریداری شده به خریدار، خریدار می تواند این سند را با ساختمان ساخته شده انطباق دهد و اگر مغایرتی وجود داشته باشد، از طریق فرآیند های قانونی پیگیری کند.

به طور کلی اگر فردی بخواهد ساختمانی را بخرد یا تغییراتی در آن ایجاد کند باید حتماً اطلاعات جامعی در مورد آن داشته باشد که این اطلاعات شامل مشخصات فنی ساختمان است و برای دستیابی به این اطلاعات لازم است تا از مشخصات فنی و ملکی ساختمان کمک بگیرد. توجه به قانون دریافت شنا‌سنامه‌فنی و ملکی ساختمان بسیار مهم است و عدم توجه به آن باعث بی کیفیت شدن ساختمان های حاصل می شود. این موضوع در مبحث دوم مقررات ملی ساختمان (نظامات اداری) نیز عنوان شده است. با افزایش تعهد و نظارت در جامعه مهندس می توان در این زمینه فرهنگ سازی های لازم را انجام داد

ضوابط و مقررات شهرسازی شهرداری تهران

شهرداری تهران، سازمانی است غیر دولتی که در سال ۱۲۸۶ تاسیس شد و اداره شهر تهران را به عهده گرفت. اين سند، مجموعه ي ضوابط و مقررات شهرسازی تهران است، كه براساس ضوابط و مقررات طرح جامع تهران (بند ششم سند اصلي مصوب شورای عالی شهرسازی و معماری ايران، تدوين شده و مشتمل بر ضوابط خاص استفاده از اراضی و ساخت و ساز در هريك از پهنه های شهر تهران و همچنين ضوابط و مقررات عام ساخت و ساز و شهرسازی در محدوده شهر تهران است.
مجموعه ضوابط و مقررات طرح تفصيلی، همراه با كليه نقشه هاي يكپارچه ١:٢٠٠٠ اين طرح، سند اجرايی و ملاك عمل برای تحقق چشم انداز، اهداف و راهبردها و همچنين تكوين سازمان فضايی طرح جامع، به عنوان الگوی مطلوب توسعه شهر تهران، در افق طرح است. 

اصول و ضوابط شهرسازی تهران

اصول و ضوابط شهرسازی هر شهری بنا بر اقلیم، نوع کاربری ها، جمعیت، کاربری اراضی و … توسط سازمان مسکن و شهرسازی هر استان به شهرداری ها ابلاغ میگردد.

اولین قدم برای ساخت‌ و ساز ساختمان، دریافت پروانه‌ی ساخت است. سازندگان در شهرستان باید به شهرداری، روستاییان به دهیاری و کلان‌شهر‌ها به دفاتر الکترونیک شهری باید مراجعه کنند. اولین قدم را با پرداخت عوارض شهرداری و صدور پروانه‌ی ساختمان برمی‌دارید. کمیسیون ماده ۱۰۰، شهرداری‌ها را موظف به رسیدگی و پیگیری املاکی کرده است که فاقد پلاک ثبتی هستند یا خارج از محدوده‌ی حریم شهرسازی ساخته شده‌اند.

اطلاعات درج‌شده در این پروانه شامل این موارد است: مساحت زیربنا، تعداد طبقات مجزا برای ساخت، شماره‌ی پلاک ثبتی ملک، مشخصات کامل مهندسین ناظر، نوع اسکلت ساختمان، کروکی زمین، تاریخ صدور پروانه ساختمانی و مشخصات پیمانکار.

نکته‌ی حائز اهمیت این است که ساختمان‌هایی با تاریخ پروانه‌ی ساخت قبل از تصویب نقشه‌ی جامع شهری، مشمول ماده‌ی ۱۰۰ قانون شهرداری نمی‌شوند. حالا اگر مالک و سازنده برخلاف تعهدات و کاربری تعیین‌شده دست به‌ ساخت‌ و ساز بزند، باید منتظر چه حکمی باشد؟ در این‌صورت موظف به تخریب ساختمان خواهد بود. اگر امکان تخریب نباشد، فرد خاطی چاره‌ای جز پرداخت جریمه ندارد.

مراحل گرفتن پروانه‌‎ی ساخت به این ترتیب است: تشکیل پرونده، بررسی نقشه، طراحی نقشه ساختمان، پرداخت عوارض ساختمانی، گردآوری مدارک پیش‌نویس و در نهایت چاپ پروانه.

شروع ساخت‌ و ساز

از نکته‌های مهم شروع کار عمرانی و ساختمان‌سازی، عملیات ساختمانی است که مراحل مختلفی را شامل می‌شود:

1. گودبرداری: این مرحله را با عنوان عملیان خاکی هم می‌شناسند. در مرحله‌ی گودبرداری اقدام‌هایی همچون خاک‌برداری، حفاری چاه‌ها و مجاری آب و فاضلاب، خاک‌ریزی، پی‌کنی و حفاری را شامل می‌شود.
2. تغییر و جابه‌جایی دیوارهای ساختمان و قسمت‌های اصلی سازه برای توسعه و اضافه‌کردن بنا.

حالا که پروانه‌ی ساخت را گرفته‌اید و مراحل گودبرداری و ساخت‌ و ساز را تا نقطه‌ی مشخصی پیش برده‌اید، وقت آن است تا براساس قوانین مشخص، هر بخش را به تدریج تکمیل کنید. از این مسأله شروع می‌کنیم که شرایط احداث بنا در املاک زیر ۱۰۰ مترمربع به چه صورتی انجام می‌شود؟

در تازه‌ترین قوانین ساخت و ساز شهری قطعات قالب تفکیک بزرگ است و احداث ساختمان در قطعات کوچک همجوار آنها به زیبایی و بافت درونی شهر لطمه می‌زند. بنابراین در این مناطق صدور پروانه‌ی ساختمانی برای قطعات کمتر از ۱۰۰متر مربع «باقی‌مانده ملک پس از رعایت برهای اصلاحی» ممنوع است. هرچند تبصره‌ای برای این مورد اعلام شده که براساس آن در مناطقی برای قطعات کوچک‌تر نیز پروانه‌ی ساخت صادر می‌کنند.

قوانین زیربنایی

چنانچه بعد از تخریب ملک، عرض آن بیشتر از مقدار درج‌شده در سند ملکی باشد، مالک موظف به اصلاح سند خواهد بود. راه دیگر این است که متراژ اضافی بر عرض در سند علاوه بر درز انقطاع از طرفین رها شود. معنی درز انقطاع خیلی ساده فاصله‌ای است که باعث جدا شدن می‌شود.

این مفهوم از آنجا اهمیت دارد که اگر زلزله‌ای رخ دهد و ساختمان‌ها چسبیده به هم باشند، اصطلاحاٌ به یکدیگر لگد می‌زنند و این موضوع منجر به آسیب و تخریب مضاعف می‌شود. به‌همین دلیل باید شکاف و درزی بین ساختمان‌ها لحاظ شود. اگر ارتفاع ساختمانی بیشتر از ۱۲متر باشد، ملزم به رعایت درز انقطاع است.

مورد مهم تراکم ساختمان

تراکم ساختمانی به‌صورت درصد محاسبه و اعلام می‌شود. این شاخصه میزان و تعداد ساختمان‌های مسکونی، اداری، تجاری و… که در محدوده‌ای مشخص ساخته شده باشند را به‌عنوان معیاری برای سنجش شهرسازی مورد استفاده قرار می‌دهند. به‌همین دلیل یکی از شرایط ساخت‌ و ساز شهرها و تصمیم‌گیری درمورد طرح‌های تفصیلی و جمعیت و تصمیم‌گیری‌های خرد و کلان شهری، شاخصه‌ی تراکم ساختمان است. عوامل مؤثر بر تراکم ساختمان شامل این موارد می‌شوند:

• قیمت زمین و ملک
• هزینه‌ی ساخت مسکن
• کاربری ساختمان
• مساحت قطعات
• جمعیت منطقه
• عرض معبر
• نسبت ابعاد قطعات
• درنظر گرفتن فضای باز حداقلی برای ساکنین
• امکان تابش اشعه زمستانی به بدنه‌ی جنوبی ساختمان

اگر بنای موجود ملکی بیش از حد تراکم مجاز باشد، جهت دریافت پروانه‌ی جدید بنای موجود به‌عنوان حقوق مکتسبه درنظر گرفته می‌شود. به‌طور کلی، پروانه‌ها فقط با کاربری مسکونی صادر می‌شوند. اگر ملک با کاربری تجاری یا اداری داشته باشد، متراژ موجود در پروانه‌ی جدید با کاربری قبلی به‌عنوان حقوق مکتسبه درنظر گرفته می‌شود. اگر ملک مورد بحث، موارد اصلاحی خاص یا عقب‌نشینی داشته باشد، حدود ۱۸۰ درصد میزان مساحت اصلاحی به میزان اولیه‌ی تراکم که ۱۲۰درصد مساحت زمین، اضافه خواهد شد.

تراکم ساختمانی را چگونه محاسبه کنیم؟

درصد تراکم ساختمان را مأمورین شهرداری محاسبه می‌کنند و به‌صورت درصد در اختیار افراد قرار می‌دهند. این عدد معمولاٌ ۱۰۰، ۱۲۰ یا ۱۸۰ است. به‌طور مثال در زمینی با متراژ ۵۰۰متر مربع و سطح اشغال ۶۰درصد، می‌توان در ۳۰۰متر مربع آن زمین به ساخت‌ و ساز پرداخت. در چنین مثالی، اگر ضریب زیربنا ۱۸۰درصد باشد، ساخت آپارتمانی ۳ طبقه موردی ندارد.

۹۰۰متر مربع زیربنای ساختمان = ۱۸۰ × ۵۰۰

۳طبقه ساختمان در زمینی به وسعت ۳۰۰متر مربع = ۹۰۰/۳۰۰

تراکم ساختمان شاخص‌های مختص به‌خودش را دارد که درنظر گرفتن هرکدام برای ساخت‌ و ساز ضروری است. این شاخصه‌ها عبارتند از: ضریب سطح اشتغال، شاخص طبقات مجاز ساختمانی، ضریب سطح زیربنا و تراکم واحد مسکونی در سطح.

قوانین پارکینگ

ساخت پارکینگ در تعدادی زیادی از ساختمان‌ها با توجه به نقشه موجود در پروانه‌ی ساخت ضروری است. درصورتی‌که سازنده دست به ساخت پارکینگ غیرقابل استفاده‌ای بزند یا پارکینگی خلاف قوانین اصولی درنظر گرفته شده بسازد، به‌دلیل تخلف ملزم به پرداخت جریمه است.

پارکینگ‌ ساختمان‌های مسکونی باید برای هر خودرو ۲.۵ متر عرض داشته باشند. در پارکینگ‌هایی با این متراژ دو اتفاق برای دو خودرو خواهد افتاد:

1. عرض ۵ متر برای پارکینگ‌هایی که دو طرفش دیوار قرار دارد.
2. پارکینگ‌هایی که یک طرف آن دیوار و طرف دیگر ستون است، عرض باید ۴.۷۵ لحاظ شود.

ارتفاع پارکینگ را از کف تمام شده تا زیر پایین‌ترین محل سازه‌ محاسبه می‌کنند. ارتفاع مجاز برای پارکینگ‌های کوچک حداقل ۲.۲۰ سانتی‌متر و برای پارکینگ‌های متوسط و بزرگ ۲.۴۰ سانتی‌متر است.

در آخر

قوانین ساخت و ساز شهری باعث می‌شود تا سازندگان دقیق و منظم پروژه‌های‌شان را پیش ببرند. احتمالاٌ این قوانین گاهی دست و پا گیرند و سازندگان ممکن است به فکر دور زدن‌شان بیفتند. ولی مسأله‌ای که اهمیت دارد ساخت‌ و ساز طبق برنامه و چک لیست‌های منظم است. بعد از اتمام تمامی مراحل حواس‌تان به نوع سند ملک باشد و قوانین مربوط به آنها را مطالعه کنید تا حرف و حدیثی باقی نماند. اگر به اطلاعات بیشتری درمورد قوانین ساختمان‌سازی نیاز دارید، تیم مشاوران ما آماده‌ی خدمت‌رسانی هستند.