شناسنامه فنی و شناسنامه فنی و ملکی ساختمان

ساختمان نیز مانند هر فرد که شناسنامه ای دارد و مشخصاتش در آن نوشته شده است، دارای شناسنامه ای است و مشخصات عمومی ساختمان در آن قید شده است که به آن شناسنامه فنی و ملکی ساختمان می گویند. در فرآیند ساخت، یک ساختمان باید از مراحل قانونی زیادی عبور کرده و مجوزهای مختلفی را کسب کند تا بتواند برای بهره برداری استفاده شود. مجوزها شامل دریافت مجوزهای ابتدایی ساخت و ساز تا صدور پروانه ساختمان است. شناسنامه فنی ساختمان و شناسنامه فنی و ملکی ساختمان دو مورد از اسناد ساختمان هستند. این دو سند عناوین مشابهی دارند اما با یکدیگر متفاوت هستند. عمده این تفاوت ها مربوط به زمان صدور، مرجع صادر کننده و محتوا می شود.

شناسنامه فنی و ملکی ساختمان چیست؟

شناسنامه فنی و ملکی ساختمان در واقع نوعی مستندسازی از جزئی ترین بخش های ساخت و روش رعایت مقررات ملی ساختمان و ضوابط شهری در یک ساختمان است. در شناسنامه فنی و ملکی ساختمان تمامی اطلاعات مربوط به بخش معماری، سیستم سازه ای، برق، فاضلاب و آب رسانی و تمامی اطلاعات در زمینه فنی و اجرایی مطرح شده است. همه ی افرادی که در ساخت و اجرای ساختمان نقش داشته اند (از طراحی و اجرا تا نظارت) به صورت کامل در شناسنامه ی فنی و ملکی ساختمان ذکر می شوند. یک شناسنامه‌فنی و ملکی با کیفیت نقش مهمی در بحث قیمت گذاری در ساختمان ها دارد.

اهمیت شناسنامه فنی و ملکی ساختمان چیست؟

افراد در هنگام خرید یک ساختمان، بعد از بازدید کردن از موارد مختلف نهایتاً ملک دلخواه خود را از نظر قیمت، نقشه و طراحی انتخاب می‎کنند، اما حتی در صورت انجام تحقیق و بررسی بسیار نمی توانند تمامی مشخصات و اطلاعات یک ملک که در ظاهر قابل دیدن نیست ولی بسیار با اهمیت است را دریافت کنند. اطلاعات بسیار مهمی وجود دارند که در ظاهر قابل تشخیص نیست؛ برای مثال:

1. نوع مالکیت و کاربری ساختمان
2.  معماری و ویژگی های دیوارها و نازک‎‌‌کاری در نما
3. آسانسور ساختمان و مشخصات فنی آن به صورت دقیق

تفاوت شناسنامه فنی و شناسنامه فنی و ملکی ساختمان چیست؟

دو سند تحت عناوین شناسنامه‌فنی ساختمان و شناسنامه فنی و ملکی ساختمان وجود دارد؛ بسیاری از افراد به اشتباه این دو را با هم یکسان می دانند اما در عمل این دو با هم تفاوت هایی دارند. در واقع، صدور شنا‌سنامه فنی ساختمان از سال ۹۵ شروع شده است ولی به خاطر تشابه با شناسنامه‌فنی و ملکی ساختمان از نظر عنوان، سوءتفاهم‌هایی ایجاد گردیده است. عمده این تفاوت ها به شرح زیر است:

1. تفاوت در زمان صادر شدن سند: شنا‌سنامه‌فنی در زمان دریافت پروانه ساخت برای ساختمان و پیش از ساخت صادر می‌شود و دریافت آن طبق قانون اجباری نیست، اما چون اطلاعات کاملی از ساختمان ارائه می کند که شامل اطلاعات معماری، سازه‌ ای و تأسیسات است، برای پیش‌فروش کردن واحدهای ساخته نشده بسیار مفید است. از طرف دیگر، صدور شنا‌سنامه‌فنی و ملکی در هنگام اخذ گواهی پایان کار صورت می گیرد و مجموعه اطلاعاتی کامل‌تر، دقیق تر و فنی تر از شناسنامه فنی ساختمان ارائه می کند. به طور خلاصه، در هنگام صدور پروانه ساخت، شناسنامه‌فنی ساختمان و در هنگام دریافت گواهی پایان کار، شناسنامه‌فنی و ملکی ساختمان صادر و دریافت می شود.
2. تفاوت در محتوا: در شناسنامه‌فنی ساختمان اطلاعاتی کلی شامل اطلاعات معماری، سازه‌ ای و تأسیساتی مطرح می‌شود؛ اما در شناسنامه‌فنی و ملکی موضوعاتی مانند رعایت قوانین ملی ساخت و ضوابط شهرسازی نیز مطرح می شود.

تفاوت در مرجع صادرکننده: طبق قانون، شهرداری صادر کننده ی شناسنامه فنی ساختمان و سازمان نظام مهندسی نیز صادر کننده شنا‌‌سنامه فنی و ملکی برای ساختمان است.

شناسنامه فنی ساختمان چیست؟

شناسنامه فنی یک ساختمان از سندهایی است که در طی فرآیند قانونی هر ساختمان باید اخذ شود. در بازار مسکن، هدف از صدور شنا‌سنامه فنی یک ساختمان افزایش سطح ساخت، تأمین خواسته ها و تضمین حقوق مشتریان ذکر شده است. این شناسنامه در قالب یک برگ دفترچه صحافی است که به مالک ساختمان داده می شود.

اهمیت شناسنامه فنی ساختمان چیست؟

در صورت داشتن اطلاعاتی تخصصی و مسائل فنی پنهان که در ظاهر قابل شناسایی و تشخیص نیست می توان خیلی بهتر و با اطمینان بیشتر در مورد خرید ملک تصمیم گرفت. شنا‌سنامه فنی ساختمان این اطلاعات پنهان را ارائه می کند. وجود شنا‌سنامه فنی ساختمان در آن بخش از پروژه‌های ساختمانی که به شکل پیش فروش به مشتری واگذار می شوند، اهمیت بیشتری خواهد داشت. در چنین حالتی، در هنگام پیش‌خرید مشتری از کلیه جزییاتی از ساختمان که وجه آن در آغاز کار پرداخت می شود، آگاه می شود؛ در نتیجه می‌توان گفت که در حالت پیش‌خرید، شناسنامه فنی ساختمان نقش مهمی در تضمین حقوق خریدار ملک دارد.

مراحل تهیه شناسنامه فنی و ملکی ساختمان چیست؟

برای تهیه شنا‌سنامه فنی و ملکی هر ساختمان باید مراحل زیر طی شود:

1. دفترچه اطلاعات و پیش نویس شنا‌‌سنامه‌فنی و ملکی تکمیل شده و همراه با گواهی عدم خلافی تحویل داده شود.
2. با امور مالی تسویه حساب صورت گیرد.
3. برای ارزیابی کیفیت اجرای ساختمان و بررسی نحوه ی نظارت مهندس ناظر توسط سازمان نظام مهندسی ساختمان بازدید صورت می گیرد.
4. شناسنامه فنی و ملکی تهیه و تنظیم شده و به مالک یا نماینده قانونی آن تحویل داده می شود.

صدور شناسنامه فنی و شناسنامه فنی و ملکی ساختمان

سازمان نظام مهندسی ساختمان در هر استان‌ شناسنامه ی فنی و ملکی را صادر می کند. هم چنین، برای صدور شنا‌سنامه فنی و ملکی مهر و امضای برخی افراد ضروری است مانند طراح معماری، طراح سازه، طراح مکانیک، طراح برق، ناظر معماری، ناظر سازه، ناظر مکانیک، ناظر برق و سازنده.

شنا‌سنامه فنی برای ساختمان اجباری نیست ولی صدور آن به خواست سازندگان اتفاق می افتد و اصولاً بر فرآیند پیش فروش نظارت داشته و کمک کننده است. هر سازنده ‌ای که بخواهد این سند را دریافت کند می ‌تواند بعد از صدور پروانه ساختمان، درخواست صدور شناسنامه ی فنی را از شهرداری کند. باید در ابتدا فرآیند صدور پروانه ساختمان طی شود، سپس سازنده و شخصی که می خواهد پیش خرید بنا را انجام دهد، با مراجعه به یکی از دفاتر اسناد رسمی، قراردادی کاملاً رسمی تنظیم کرده و با قرارداد بر اساس شنا‌سنامه فنی موافقت کنند.

شناسنامه فنی و ملکی در مقررات ملی ساختمان

در مبحث دوم مقررات ملی ساختمان به شنا‌سنامه فنی و ملکی ساختمان اشاره شده است و مطالب زیر در آن قید شده است:

• مجريان مكلف هستند پس از اتمام كار، براي تهيه شناسنامه فنی و ملكی ساختمان به ترتيبی كه وزارت مسكن و شهرسازی تعيين می نمايد، اطلاعات فنی و ملكی ساختمان، گواهی ناظر و تأییدیه های لازم را در اختيار سازمان نظام مهندسي ساختمان استان قرار دهند. يك نسخه از شناسنامه فنی و ملكی ساختمان در اختيار شهرداری و يا ساير مراجع صدور پروانه برای صدور پايان كار قرار داده می شود.

• هزينه های خدمات مهندسی كه در قالب شناسنامه فنی و ملكی به مالك ساختمان ارائه می شود بر اساس تعرفه ی خدمات فوق كه سالانه به پيشنهاد شورای مركزی سازمان نظام مهندسی به تصويب وزارت مسكن و شهرسازي مي رسد در قالب ماده 37 قانون نظام مهندسی و كنترل ساختمان، دريافت می شود.

• شناسنامه فني و ملكي ساختمان در كليه ی نقل و انتقالات ساختمان هایی كه پس از ابلاغ اين آئين نامه پروانه ساختماني دريافت مي کنند همراه با نقشه هاي چون ساخت بايد تحويل خريدار گردد تا از مشخصات ساختمانی كه خريداری می نمايد، مطلع شود.

• ابعاد، شكل، عناوين و محتوای شناسنامه فني و ملكي ساختمان كه در سراسر كشور يكسان است، توسط وزارت مسكن و شهرسازی تهيه و ابلاغ خواهد شد.

• شهرداری ها و ساير مراجع صدور پروانه ساختمان در مورد ساختمان هايی كه پس از ابلاغ اين آيين نامه براي آن ها پروانه ساختمان صادر می كنند، در زمان خاتمه كار و تقاضاي پايان كار، موظف هستند شناسنامه فنی و ملكی ساختمان را از متقاضی مطالبه و گواهي پايان كار را بر اساس آن صادر نمايند.

الزامات اجرایی در صدور شناسنامه فنی و ملکی ساختمان

1. تهیه نقشه های اجرایی دقیق و درست
2. حضور مجری ذی صلاح به عنوان مسئول اجرای صحیح ساختمان
3. انجام نظارت دقیق و ارائه گزارش و تأییدیه های لازم توسط ناظران
4. به کارگیری مصالح و تجهیزات استاندارد
5. انجام کار توسط افراد ماهر و دارای صلاحیت

جمع بندی

در اسناد مربوط به ساختمان دو سند تحت عناوین شنا‌سنامه‌فنی و ملکی ساختمان و شناسنامه فنی ساختمان موجود است. این دو شناسنامه با هم تفاوت هایی دارند و توجه به این تفاوت ها ضروری است. کاربرد اصلی شنا‌سنامه فنی ساختمان انجام و تسهیل پیگیری‌های حقوقی بین خریدار و فروشنده است؛ پس از اتمام کار ساخت و تحویل واحد خریداری شده به خریدار، خریدار می تواند این سند را با ساختمان ساخته شده انطباق دهد و اگر مغایرتی وجود داشته باشد، از طریق فرآیند های قانونی پیگیری کند.

به طور کلی اگر فردی بخواهد ساختمانی را بخرد یا تغییراتی در آن ایجاد کند باید حتماً اطلاعات جامعی در مورد آن داشته باشد که این اطلاعات شامل مشخصات فنی ساختمان است و برای دستیابی به این اطلاعات لازم است تا از مشخصات فنی و ملکی ساختمان کمک بگیرد. توجه به قانون دریافت شنا‌سنامه‌فنی و ملکی ساختمان بسیار مهم است و عدم توجه به آن باعث بی کیفیت شدن ساختمان های حاصل می شود. این موضوع در مبحث دوم مقررات ملی ساختمان (نظامات اداری) نیز عنوان شده است. با افزایش تعهد و نظارت در جامعه مهندس می توان در این زمینه فرهنگ سازی های لازم را انجام داد